Prendiamo spunto da uno speciale de Il Sole 24 Ore sui contratti di locazione a canone concordato per illustrare il funzionamento di questa particolare tipologia contrattuale che tanti vantaggi può offrire a locatori e conduttori. Da pochi mesi, infatti, è possibile anche a Capri utilizzare i contratti a canone concordato ed accedere, grazie ad un’interpretazione della legge che spieghiamo di seguito, ai relativi benefici fiscali.
La necessaria premessa è data dalla difficoltà per molte persone, spesso coppie e spesso giovani, di trovare un alloggio dove non solo stabilire la propria residenza, ma dove far anche crescere la propria famiglia. Queste difficoltà si sono intensificate negli ultimi anni poiché sempre più persone trovano più conveniente adibire i propri immobili ad attività simil-ricettive (b&b o case-vacanza) che concederli in locazione. Eppure la casa dove vivere è quanto di più importante ognuno possa avere per impostare un’esistenza serena e possibilmente felice. Allora è evidente che in un luogo dalla forte attrattiva turistica come Capri, dove comprare casa è peraltro troppo spesso un miraggio, bisogna agire sulla convenienza dei contratti di locazione ad uso abitativo e far di nuovo crescere la percentuale di abitazioni riservate ai residenti o a chi a Capri vuole comunque vivere per tutto l’anno. Ma dopo questa approssimativa analisi “sociologica” passiamo alla ciccia.
In condizioni normali c’è praticamente un solo modo per regolarizzare i rapporti di locazione: il famigerato contratto 4+4. Un contratto di quattro anni che alla prima scadenza si rinnova automaticamente (salvo disdetta da comunicarsi all’inquilino con sei mesi di preavviso ed in casi ben definiti) che può scontare, a seconda dei calcoli di convenienza, il regime fiscale normale (cumulo con gli altri redditi del locatore e applicazione progressiva dell’IRPEF) oppure la tassazione mediante cedolare secca (in pratica prendi il canone di locazione annuo e ci applichi un’aliquota fissa del 21%).
A partire dal 1998 però è stata introdotta una seconda forma contrattuale: il contratto a canone concordato 3+2. Tale contratto deve seguire fedelmente lo schema allegato all’apposito Decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017, ha una durata di tre anni ed alla prima scadenza si rinnova automaticamente per un altro biennio. Il canone di locazione deve essere necessariamente contenuto tra un livello minimo ed uno massimo stabiliti a livello territoriale, tenendo conto di una serie di variabili, da accordi tra le associazioni dei proprietari di case e quelle degli inquilini. Ma come si tassano i canoni di locazione di questi contratti? Ecco la sorpresa. Se il comune dove è situata l’abitazione rientra tra quelli ad alta tensione abitativa individuati dal Ministero delle Infrastrutture il canone di locazione può essere tassato con un’aliquota fissa del 10% (come sopra, prendi il canone annuo e applica il 10%). In più il locatore che affitta a canone concordato può accedere, per la casa locata, ad uno sconto del 25% sull’IMU e la TASI (le imposte sugli immobili che si pagano in due rate il 16 giugno ed il 16 dicembre).
Ora si dà il caso che il 25 giugno 2018 è stato depositato al Comune di Capri l’accordo territoriale tra proprietari di immobili ed inquilini per l’adozione nel territorio della Città di Capri dei contratti a canone concordato. Resterebbe solo un problema: Capri non rientra tra i comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Ministero. Ma qui occorre leggere la legge istitutiva della cedolare al 10% ed interpretarla attentamente.
L’art. 9 della legge 80/2014 recita al comma 2-bis: “La disposizione di cui al comma 1 (la riduzione della cedolare secca al 10%) si applica anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali sia stato deliberato, negli ultimi cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi di cui all’articolo 2, comma 1, lettera c), della legge 24 febbraio 1992, n. 225.” A questo bisogna aggiungere che con DPCM del 2010 era stato dichiarato lo stato di emergenza in tutta la Regione Campania a causa del maltempo.
Dunque anche a Capri, grazie allo stato di emergenza proclamato nel 2010, è possibile applicare utilmente la cedolare secca al 10% in riferimento ai contratti di locazione a canone concordato. Se consideriamo che in canoni concordati individuati dall’accordo territoriale non sono eccessivamente più bassi rispetto ai canoni di mercato la convenienza per il locatore è evidente e il risparmio del locatore si può ripercuotere positivamente sugli inquilini in due modi:
1. Riduzione del canone di locazione vista la minor incidenza della tassazione.
2. Maggiore redditività della locazione con conseguente incentivo a concedere in locazione gli immobili anziché trasformarli in strutture ricettive.
Naturalmente l’introduzione dei contratti a canone concordato non risolve da un giorno all’altro la questione abitativa caprese e sarebbe opportuno che altre misure di facilitazione delle locazioni e delle compravendite immobiliari (soprattutto in favore delle giovani coppie) fossero intraprese, ma, consentite lo spunto polemico, questa è la strada concreta da seguire e non quella di uno sbandierato quanto inconsistente provvedimento di salvezza per gli abusi edilizi di necessità. Più che gli abusi di necessità (che ci sono beninteso) a Capri conosciamo forse la necessità degli abusi per la politica e la possibilità per tanti capetti di guadagnare qualche voto con questi strumenti, per questo le linee guida della Regione Campania sugli abusi di necessità (poi ancora una volta bocciate dalla Corte Costituzionale) facevano tanto gola a certi amministratori locali o aspiranti tali in un surreale incontro pubblico della scorsa primavera.
P.S. Per i più interessati ecco il link alla convenzione depositata presso il Comune di Capri relativa ai contratti a canone concordato Accordo territoriale Capri.